As deliberações em assembleia, salvo quando exigido quorum especial, em primeira convocação serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (artigo 1.352 do Código Civil), sendo certo que, salvo disposição contrária na convenção, os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino (Parágrafo único do artigo 1.352 do Código Civil).
Porém, em segunda convocação, salvo quando exigido quorum específico, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos presentes (artigo 1353, do Código Civil).
Quando a lei exigir quorum específico, ou seja, a quantificação mínima de participantes do todo, a assembleia não poderá decidir a questão para a qual foi convocada, sem a observância do quorum exigido.
A lei civil estabelece quorum especifico para questões que o legislador considerou relevantes, conforme quadro abaixo:
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Para as hipóteses em que a lei não estipular quorum específico, é possível que a convenção de condomínio contemple forma de contagem de votos distinta do critério feito através da proporcionalidade das frações ideais, contudo, se a convenção for silente, este será o critério.
Com relação à contagem dos votos, quando se tratar de quorum qualificado, devem ser considerados apenas condôminos aptos a votar, excluídos os votos dos inadimplentes.
Caso contrário, causaria o impedimento efeito contrário ao que almeja a lei, prejudicando duplamente os demais condôminos pontuais
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Fonte: Rubens Carmo Elias Filho/ A convenção de condomínio e as restrições aos direitos dos condôminos dela decorrentes.
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