A figura do abuso de direito nos condomínios

0
272
A figura do abuso de direito nos condomínios

De maneira sintética, podemos conceituar o abuso de direito como sendo o ato ou a omissão por meio do qual se reconhece um direito reconhecido, quais sejam, o direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades (art. 1.335, I do CC), de acordo com o sossego, salubridade, segurança e bons costumes (art. 1.336, IV).

Entretanto, esse possuidor pratica um exercício irregular de direitos, ou seja, o ato é originariamente lícito, mas foi exercido fora dos limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé objetiva ou pelos bons costumes.

O conceito de abuso de direito é, por conseguinte, aberto e dinâmico, de acordo com a concepção tridimensional de Miguel Reale, pela qual o Direito é fato, valor e norma. Eis aqui um conceito que segue a própria filosofia da codificação de 2002. O aplicador da norma, o juiz da causa, deverá ter plena consciência do aspecto social que circunda a lide, para aplicar a lei, julgando de acordo com a sua carga valorativa.

 

 

Mais do que nunca, com o surgimento e o acatamento do abuso de direito como ato ilícito pelo atual Código Civil, terá força a tese pela qual a atividade do julgador é, sobretudo, ideológica.

Em reforço, o conceito de abuso de direito mantém íntima relação com o princípio da socialidade, adotado pela atual codificação, pois o art. 187 do CC faz referência ao fim social do instituto jurídico violado.

A análise do termo bons costumes igualmente deve ser sociológica. Nesse diapasão, na V Jornada de Direito Civil, aprovou-se enunciado com o seguinte teor: “Os bons costumes previstos no art. 187 do CC possuem natureza subjetiva, destinada ao controle da moralidade social de determinada época; e objetiva, para permitir a sindicância da violação dos negócios jurídicos em questões não abrangidas pela função social e pela boa­fé objetiva” (Enunciado n. 413). (TARTUCE, 2017, p. 330).

No que tange ao Direito Condominial e aos direitos de vizinhança, ganha-se relevo analisar os atos emulativos ou ad emulationem, por vezes a origem de alguns conflitos entre os condôminos. Trata-se de atos praticados dolosamente, pelo puro sentimento de rivalidade, de sorte a implicar na ilicitude da ação, que orginalmente amparava-se nas características dos direitos reais conferidos aos possuidores da unidade autônoma.

 

 

Desde os primórdios do Direito Romano e passando pelo Direito Medieval, o exemplo típico de ato emulativo está relacionado com os abusos decorrentes do exercício do direito de propriedade, principalmente aqueles que envolvem os direitos de vizinhança.

Pode-se afirmar que um dos conceitos que mais evoluiu no Direito Privado é o de propriedade, ganhando uma nova roupagem com a promulgação do Código Civil de 2002. As atribuições da propriedade estão previstas no caput do art. 1.228 do Código Civil em vigor, que repete parcialmente o que estava previsto no art. 524 do CC/1916. O direito de propriedade é aquele que atribui ao seu titular as prerrogativas de usar, gozar, buscar ou reaver a coisa, sendo oponível contra todos (erga omnes).

A reunião dessas quatro prerrogativas ou atributos caracteriza a propriedade plena, sendo necessário observar que esses elementos encontram limitações na própria norma civil codificada, eis que deve a propriedade ser limitada pelos direitos sociais e coletivos. (TARTUCE, 2017, p. 478).

 

 

Quando o condômino dolosamente descumpre os deveres expressos no art. 1.336, IV, constitui-se em exercício irregular da propriedade, ensejando a aplicação do art. 1.228, § 2º, contendo a seguinte redação, pelo qual são defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.

É importante lembrar que o § 2º do art. 1.228 do CC está vinculado ao art. 187 do CC, que trata do ato abusivo e no qual se analisa o chamado abuso de direito, quando o titular excede os limites impostos pelo fim econômico, social, da boa-fé ou dos bons costumes. Nesse sentido, confira-se o Enunciado 49 do CJF: “Interpreta-se restritivamente a regra do art. 1.228, § 2º, do novo Código Civil, em harmonia com o princípio da função social da propriedade e com o disposto no art. 187”.

Fonte: Síntese do Direito Condominial Contemporâneo / Autor Miguel Zaim, 1º Edição, 2019.

 

Leia mais sobre gestão aqui!

LEIA TAMBÉM

 

INSCREVA-SE NA TV SÍNDICO LEGAL CLICANDO AQUI!

DEIXE UMA RESPOSTA

Please enter your comment!
Please enter your name here