A falta de registro da convenção e a cobrança das despesas condominiais

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Não se pense que a falta de registro da convenção autoriza o descumprimento das obrigações pelos condôminos, ou importa em justificativa para não pagar, como bem decidiu o STJ: “A cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o comprador da unidade adquirida em condomínio, sendo irrelevante o fato da escritura de compra e venda não estar inscrita no Cartório de Imóveis.” Ocorre que, a fim de assegurar o perfeito equilíbrio econômico e financeiro do condomínio, a lei atribui a obrigação de pagamento das despesas normais e das extraordinárias. Segue o acórdão referido trazendo doutrina de Nascimento Franco e Nisske Gondo, cujos autores garantem que o adquirente:

tratando-se de obrigação legal, dela não se exonera, nem mesmo através de cláusula… No caso, cumpre ao adquirente informar-se junto ao síndico ou o administrador do edifício se há débitos pendentes perante o condomínio, deduzindo da importância a ser paga ao alienante o suficiente para solver aqueles encargos… (Condomínio em edifícios. 3. ed. São Paulo: RT, p. 160-161). 49

Seguindo no entendimento:

Direito civil. Condomínio. Convenção aprovada e não registrada. Obrigatoriedade para as partes signatárias. Legitimidade do condomínio. Recurso desacolhido. A convenção de condomínio registrada, como anota a boa doutrina, tem validade erga omnes, em face da publicidade. Se não registrada, mas aprovada, faz ela lei entre os condôminos, passando a disciplinar as relações internas do condomínio. 50

 

 

Tão reiterado o entendimento acima que se consubstanciou na Súmula n. 260 do STJ: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos.”

Unicamente para ser oponível contra terceiros requer-se o registro, segundo decorre da exegese do parágrafo único do artigo 1.333 do Código Civil: “Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”

 

Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo.

 

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