A convenção de condomínio aprovada, ainda que não registrada, é eficaz

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Condômino não pode se recusar ao cumprimento das obrigações decorrentes das relações estabelecidas em convenção de condomínio mesmo que não registrada.

Os condomínios, mesmo irregulares, possuem legitimidade para demandar a cobrança das Quotas fixadas nas atas de suas assembleias.

Nesse sentido, o Supremo Tribunal de Justiça julgou que a convenção do condomínio ainda que não registrada regula a relação entre as partes, sujeitando as ao cumprimento das obrigações acordadas.

Se aplica do código de defesa do consumidor?

O Código de Defesa do Consumidor não é aplicável no que se refere a mula pelo atraso do pagamento de aluguéis e cotas condominiais.

Conforme a decisão, a ausência de registro da Convenção condominial, no Registro de Imóveis, não é causa escusável a afastar a legitimidade do condomínio apelado, para ajuizamento de ação de cobrança

A primeira apelante ostenta legitimidade para figurar no polo passivo de demanda. Os apelantes não comprovaram a existência de empecilhos ao pagamento das cotas condominiais, ônus que lhe competiam na forma do artigo 333, Inciso II, do CPC.  Se por ventura houvesse algum obstáculo, caberia a ambos manejar a ação correspondente, elidindo o débito condominial.

Recurso que se nega seguimento Art. 557, Caput  do CPC.

Na hipótese, a convenção de condomínio, as atas das assembleias que aprovaram as despesas e a planilha de débitos não impugnadas, bastam para comprovar a origem e o valor das despesas condominiais.

 

Comentário da advogada

De fato não existe relação de consumo entre o Condomínio e o Condômino, o que existe é uma relação de convivência.

E para essa relação aplicamos legislações especificas, de forma hierárquica: a Constituição Federal de 1988, o Código Civil, o Código de processo Civil, a lei 4591/64 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, a Convenção Condominial e o Regimento Interno.

Outro aspecto importante esta em relação às quotas condominiais, e o fato dessas não serem oriundas de uma relação de consumo.

As quotas são um rateio das despesas do próprio condomínio, despesas de manutenção, encargos trabalhistas, e outras de interesse comum da coletividade, de acordo com o que ficou definido na Convenção Condominial, respeitando art. 1336 do Código Civil.

 

 

Em relação aos Condôminos tentarem usar o argumento de que a situação do Condomínio não esta legalmente definida por falta do registro na convenção, esse entendimento já é matéria de Súmula do STJ: Súmula nº 260, do STJ “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.”.

As Quotas Condominiais são exigíveis a partir do momento em que as contas do Condomínio foram aprovadas, que a ata da assembleia que aprovou essas contas esteja de acordo.

Que o valor do rateio das despesas também tenham sido aprovados por assembleia.

A partir disso, elas possuem inclusive natureza de titulo executivo judicial, independente de registro de convenção condominial em cartório.

 

Geiseane Lemes – Redação Síndico Legal

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