A cobrança de dívida no condominio.

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Por ter um condômino deixado de pagar as despesas condominiais lhe foi dirigida ação de cobrança.

Alegou, em defesa, que o condomínio era juridicamente inexistente, já que não tinha registrada sua convenção. Essa situação irregular fora gerada, por sinal, por dois grupos enliçados, exercendo funções de administração, sendo impossível, naquela demanda, identificar qual desses grupos teria legítima representação.

Em consequência, o condomínio inexistente foi vencido em sua pretensão, sendo condenado nas custas e honorários.

Promoveu, então, o condômino vitorioso a execução da condenação imposta. Mas, não podendo assestá-la contra o condomínio, por ser inexistente, dirigiu a execução contra as pessoas físicas que na ação anterior se apresentaram como síndicos do condomínio e nesta qualidade subscreveram a respectiva procuração. Em garantia da execução, foi a penhora efetivada em bens particulares de um desses síndicos.

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Mas o deslocamento da responsabilidade do condomínio inexistente para as pessoas que o representaram processualmente foi reprovada pela Corte paulista. É que na ação vencida pelo condômino foi declarado devedor da condenação imposta o condomínio, e não seus representantes. Em suma, como enfatizou o Des. Garrigós Vinhaes, quando integrante do primeiro TACIVSP, “se a ação exequenda não cogitou de condenar aqueles que se apresentaram como representantes do condomínio, descabe execução contra eles com base no título existente”.

Suponha-se, todavia, que o condomínio-devedor estivesse regularmente constituído e obstinadamente, se recusasse a atender à execução. Nesta hipótese, viável seria a cobrança. Mas quais bens seriam atingidos pela penhora da execução?

Excluído o patrimônio pessoal dos condôminos, resulta, claramente, que a penhora deveria recair em bens do condomínio, ou seja de propriedade comum.

Ainda que seja controvertido o tema (realmente sedutor) de o condomínio por unidades autônomas ser ou não ser pessoa jurídica, dúvida nenhuma subsiste quanto ao fato de poder ser parte em processos, quer como autor, quer como réu. Basta que o interesse material seja da coletividade condominial. Nem mais se afigura discutível a possibilidade de o condomínio ser o titular de patrimônio próprio, inteiramente distinto e inconfundível com os bens particulares de seus condôminos.

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Se assim é, as dívidas de responsabilidade específica do condomínio hão de ser garantidas por bens se sua propriedade exclusiva, ou seja, exatamente aqueles de natureza comum. Mas, já que o condomínio não devolve qualquer atividade negocial, as dívidas de sua responsabilidade são, em regra, de pequena monta, bastando à penhora a incidência sobre a conta arrecadadora das despesas condominiais.

O procedimento imita o critério que se observa ao se penhorar aluguéis de locadores insolventes, intimando-se da constrição judicial seus inquilinos, quanto ao suprimento da garantia judicial.

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Como se vê, o condomínio em edifícios é entidade sui generis do universo do Direito, com personalidade jurídica própria, que não se confunde com as dos seus condôminos integrantes. Nem por isso se pode ignorar ou negar sua personalidade jurídica.

Só lhe falta o batismo legal, que o futuro Código Civil poderá conceder, se antes outra lei não suprir essa relevante omissão.

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FONTE: livro condomínio edilício aspectos jurídicos relevantes do escritor nelson kojranski.

 

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