Os indicadores econômicos mostram que o mercado de aquisição de imóveis teve leve alta de 3,63%, nos últimos trinta e seis meses, ao menos no Estado de São Paulo Porém, os adquirentes de imóveis na planta devem ficar atentos ao fechar negócio especialmente quando se tratar de compra de imóveis sujeitos ao regime de incorporação imobiliária.
Além dos prazos de entrega, juros, multa e características como localização e tamanho é imprescindível que seja verificado se o imóvel onde será construído o condomínio possui dívidas de IPTU.
Isso é relevante pois tem se tornado comum que adquirentes de imóveis na planta tenham que pagar por altas dívidas de IPTU anteriores à própria construção do condomínio, e pasmem, tudo isso com fundamento em lei.
Cito como exemplo o caso de condomínio residencial da zona de São Paulo, cujas obras foram concluídas em abril de 2013.
O terreno onde foi edificado possui uma dívida de IPTU de vinte e três milhões de reais, relativo aos anos de 2002, 2003. 2004, 2005, 2006, 2007, 2009 e 2011.
Anterior à construção dos prédios, o débito foi contestado pelas construtoras e, na fase de liberação das unidades para que os compradores pudessem financiar a compra, a dívida fiscal foi parcelada de modo que o problema permaneceu oculto para todos interessados.
Após a entrega e passados dois anos, os compradores, em sua grande maioria consumidores, tomaram ciência do débito fiscal, pois a dívida da área maior onde foi construído o condomínio, foi vinculada à cada uma das unidades autônomas, impedindo a obtenção de certidão negativa de débitos imobiliários perante a Prefeitura de São Paulo.
Isso porque o Município Paulistano fundamenta a cobrança do IPTU das unidades autônomas, no art. 130 do Código Tributário Nacional, o qual estabelece que impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.
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Quando da assinatura dos compromissos de compra e venda de unidades autônomas foi assegurado aos compradores, através de cláusula contratual expressa que a fração ideal dos imóveis negociados, assim como a totalidade do terreno titulada pelas vendedoras em toda sua plenitude, é livre e desembaraçada de pessoas e coisas, sem quaisquer outros ônus reais ou pessoais, foro ou pensão, litispendência e quite de impostos e taxas até a presente data (assinatura do contrato), conforme clausula padrão.
Importante lembrar que por ocasião da compra da unidade autônoma, não havia registro, tampouco foi dado ciência aos compradores da existência de dívida relativa ao IPTU, na inscrição cadastral respectiva do local onde foi construído o condomínio, tanto que houve registro de alienação fiduciária no pagamento do preço.
No caso específico, as empresas responsáveis pela incorporação imobiliária faturaram mais de R$ 100.000.000,00 com a venda das unidades autônomas oriundas da incorporação imobiliária, sem nunca ter quitado a dívida de IPTU de sua responsabilidade.
Tal situação causa grande prejuízo e frustação aos adquirentes. Até porque, por conta da dívida fiscal total de responsabilidade das incorporadoras, não se consegue obter financiamento bancário para compra/venda das respectivas unidades, além é claro da natural desvalorização do referido bem. E para reaver as quantias eventualmente pagas ao Município a título de IPTU, deverão se valer de ações judiciais com longo período de duração.
O caso em destaque revela grave falha no que se refere à responsabilidade pelo pagamento de débitos de IPTU, quando se trata de construções sujeitas ao regime de incorporação imobiliária, pois os adquirentes não são informados sobre débitos pretéritos de IPTU, que recaem sobre a área que será construído o condomínio, o que por si só constitui grave violação ao código de defesa do consumidor, e, posteriormente, são surpreendidos com dividas milionárias que são vinculadas às suas unidades autônomas.
As incorporadoras, por sua vez, valendo-se de artifícios legais, discutem administrativamente o débito ou parcelam a dívida somente com a finalidade de nada constar por ocasião do desmembramento.
Seria sensato propor alteração legislativa no sentido de que, em se tratando de incorporação imobiliária, atribuir exclusivamente a responsabilidade pelo pagamento de IPTU às empresas incorporadoras e construtoras, excluindo-se taxativamente os adquirentes e terceiros de boa-fé, especialmente quando a dívida for relativa a período anterior à construção do empreendimento, pois o direito não pode tolerar condutas lesivas que atentem contra lisura e lealdade nos atos jurídicos realizados pelas partes.
Por Átila Melo Silva, Sócio do Manna, Melo & Brito Advogados
Fonte: Justiça em Foco
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