A alienação de partes comuns

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Possibilidade jurídica

Antes de adentrar na análise das formalidades jurídicas para a alienação de área comum, e da forma como deve ser procedida, convém distinguir a efetiva alienação da simples constituição de direito ao uso exclusivo de área comum. A alienação realizada quando o condomínio já estiver constituído e em pleno funcionamento exigir a adoção de inúmeras providencias na sua regularização porque, a rigor, não existe um bem individualizado e perfeitamente identificável por meio de alguma definição, caracterização ou registro.

Inicialmente, a proposta de aquisição deve ser submetida à decisão dos condôminos que deverão aprovar modificação da convenção do condomínio pelo quórum que nela estiver estabelecido, ou por condôminos que representem no mínimo 2/3 das frações ideais do terreno. Acreditamos que esse mesmo quórum deve ser o exigido para a aquisição de parte acessória, pelo condomínio, especialmente quando houver desembolso a ser feito para o pagamento da área adquirida.

A regularização, ou seja, a legalização dessa alienação pode ser feita mediante prévia alteração do memorial descritivo, ou retificação do projeto arquitetônico aprovado, passando a figurar a área comum que esteja sendo alienada nas novas plantas, ou novos projetos aprovados, como parte integrante da unidade adquirente. Na hipótese inversa, a área que for adquirida pelo condomínio, e que anteriormente se constituía em parte acessória de alguma unidade autônoma, passa a ser classificada como nova área comum nas plantas aprovadas da edificação.

 

 

Modalidades de alienação

Evidentemente que essa alienação deve ser precedida de prévio acertamento de valores, conquanto o empobrecimento do condomínio resultante da alienação das áreas comuns deve ter uma compensação econômica de valor equivalente ao das áreas comuns alienadas. Essa compensação pode ser paga em espécie ou em obras estruturais valorizando as partes comuns, mas deve resultar em investimento patrimonial do condomínio, descabendo sua utilização para amortizar despesas ordinárias e muito menos transformada em renda pessoal para os condôminos. Existem situações nas quais alguns condôminos enxergam uma oportunidade de auferir vantagem financeira, beneficiando-se pessoalmente da alienação de direitos ou parcelas de áreas comuns cedidas para outro condômino. Tais pretensões são absolutamente injustificadas, uma vez que os direitos dos condôminos às partes comuns são inseparáveis de suas respectivas unidades a teor do art. 1.339.

Portanto, tais direitos sobre alguma parte comum, transferidos para algum condômino, não pertencem, a rigor, a nenhum deles, mas, sim, ao patrimônio comum, cabendo a cada uma fração ideal vinculada à unidade de cada coproprietário. Assim, as compensações devidas são feitas agregando-se valor correspondente às próprias partes comuns das quais se extraiu a parte cedida. Acreditamos ser possível que a unanimidade, que tudo pode, decida em contrário, isto é, resolva partilhar o produto dessa cessão de direitos, mas além da dificuldade de se obter esse quórum, deverão todos, individualmente, enfrentar ainda as questões fiscais pertinentes que, com toda a probabilidade, deverão emergir.


Fonte: Condomínio Edilício – Pedro Elias Avvad.

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