A alienação das unidades e das partes comuns e acessórias

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Dos §§ 1º e 2º do artigo 1.331 do Código Civil depreende-se o significado das unidades exclusivas e das partes comuns. Já o artigo 1.339 estabelece que são indissociáveis as partes comuns relativamente às unidades: “Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.” Inexiste propriedade unicamente sobre a unidade, pois esta depende de uma série de outras áreas e de componentes do prédio para viabilizar seu uso ou a fruição. A própria unidade tem sua estrutura montada em solos, muros e paredes que se destinam a todo o prédio. Prossegue Clyde Werneck Prates:

Faz-se necessário ressaltar que, sendo a propriedade exclusiva do condômino indissociável da parte comum, a quem faz jus, tanto na alienação como, no caso de oneração judicial por penhora, a exclusão da propriedade da unidade autônoma, de forma voluntária ou judicial, também acarreta a da fração ideal do terreno e das áreas comuns.

A proibição de se alienar, ou mesmo gravar separadamente umas e outras utilidades, está expressa no § 1º do mesmo artigo 1.339: “Nos casos deste artigo, é proibido alienar ou gravar os bens em separado.” Nem se encontraria alguma serventia a venda de uma coisa sem a outra. Quanto ao apartamento ou qualquer outro tipo de unidade, ficaria sem entrada, ou sem corredores, ou desprovido dos equipamentos que possibilitam o proveito. No pertinente às porções comuns, têm elas razão de sua existência em função das unidades usadas com exclusividade.

No entanto, o § 2º abre exceção quanto à parte acessória de uma unidade, admitindo a alienação a condômino, e a terceiro se autorizada no ato constitutivo do condomínio, e se não se opuser a assembleia-geral: “É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia.” Pelo dispositivo, é permitida ao condômino a alienação da parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, titular da unidade contígua ou não, e desde que haja sua referência na matrícula, em conjunto com a unidade; quanto a terceiro, a venda depende de cláusula expressa inserida na convenção e da omissão da assembleia em se opor.

 

 

A disciplina também consta inserida no § 2º do artigo 2º da Lei n. 4.591/1964: “O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferido a outros condôminos independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio.”

Cabe, em primeiro lugar, entender o sentido de parte acessória, já que omissa a lei quanto a isso. Não se encontra outra categoria senão a garagem, ou o depósito, ou o box para finalidade diferente que a guarda de veículos, desde que não haja a individuação própria e a correspondente abertura de matrícula, e nem mesmo a averbação junto à matrícula do imóvel como ente distinto sobre o qual se ergueu o prédio. Inconcebível outra categoria de bens, como um banheiro, ou outra divisão da unidade, que integra a unidade. Muito menos deve-se cogitar de espaços comuns, no sentido de transferir o condômino o seu direito sobre a piscina comum do prédio, ou sobre o salão de festas, ou sobre um jardim.

Mário Pazutti Mezzari cuida claramente da distinção:

Nos condomínios em que a vaga de garagem não é tratada como unidade autônoma, as áreas construídas relativas à garagem estão distribuídas entre as unidades autônomas. Ou seja, a área correspondente a cada vaga soma-se com as restantes áreas atribuídas à unidade autônoma a que se acha vinculada, ficando englobada na chamada área total da unidade autônoma. E é com base nesta área total que, via de regra, é calculada a fração ideal de terreno correspondente.

Pedro Elias Avvad aprofunda a distinção:

Sendo assim, podemos classificar de acessória a vaga de garagem quando estiver vinculada a um apartamento ou conjunto; não, assim, quando se constituir em propriedade autônoma, como nos edifícios garagem. Também será acessório o terraço, uma piscina ou a área adjacente de alguma unidade, quando possuir acesso próprio ou pela unidade do condômino adquirente; o quarto do motorista ou o depósito fechado situado em parte comum e outras partes assemelhadas que puderem ser separadas da unidade sem descaracterizá-la.

Em seguida, leciona como deve ser levada a efeito a alienação:

Acreditamos que a forma de se proceder a essa alienação está muito mais próxima dos regulamentos edilícios, código de obras dos municípios e política urbana, do que propriamente na legislação condominial. Com certeza, a alienação deve ser acompanhada de alteração do projeto arquitetônico, licença e aceitação da modificação no processo administrativo relativo à edificação.

Direito à vaga de garagem é transferível por meio de escritura de cessão de direitos, pagamento de ITBI e desvinculação na matrícula do imóvel cedente e vinculação na matrícula do imóvel adquirente no registro de imóveis competente.

A venda para os condôminos não encontra qualquer resistência, já que o § 2º simplesmente autoriza. A dificuldade surge se a terceiro, ou a pessoa que não é condômina, se faz a venda. Para o caso, não basta a mera viabilidade assegurada no ato constitutivo. Exige-se a convalidação por decisão da assembleia-geral.

Das operações de venda resulta uma diminuição da área daquele que vende e um aumento na área do adquirente. Isto tanto de área útil como de área comum, sendo que esta diminuirá ou crescerá na mesma proporção percentual do da redução ou aumento da área útil. Verifica-se, obviamente, um contrato de compra e venda, ou de outra espécie de transmissão de propriedade, que se concretiza mediante a escritura pública, em atendimento à ordem do artigo 108 do Código Civil: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Em seguimento, registra-se a alienação na matrícula do imóvel do qual se operou a transmissão de parte do mesmo, com a especificação do titular para o qual se deu a venda, e averba-se a situação do imóvel que restou. Quanto à matrícula do imóvel do adquirente, unicamente averba-se o aumento da área, com as características e dimensões que passou a ter o imóvel.

A venda para terceiro também está autorizada no referido § 2º, mas desde que admitida pela convenção, e expressamente não se oponha a assembleia-geral, em votação unânime dos condôminos. Será unânime o consentimento por aplicação do disposto no artigo 1.351, segunda parte, do Código Civil, eis que a alienação importa em alteração da unidade. Procede-se à transmissão através de escritura pública, na qual se especificará a área e se referirá a autorização da assembleia através de ata, por força do artigo 108 do Código Civil. Registra-se na matrícula, com a inserção dos dados da escritura, passando o adquirente a condômino do titular da unidade. Não se abrirá matrícula nova da parte transferida, pois forma-se um condomínio comum com o transmitente. No caso de referir a matrícula que o espaço de estacionamento faz parte da unidade, coloca-se esse dado na escritura pública e no registro.

Em hipótese alguma se concebe a alienação de uma porção do apartamento, como de uma sala, ou de um dormitório, ou de um banheiro, em razão da limitação contida no § 2º. Nem se coaduna com a prática a venda de parte de um apartamento, com a abertura de nova matrícula. Entretanto, não se inviabiliza a formação de um condomínio sobre uma unidade, mediante a transmissão não de uma fração ideal decimal, mas sim do equivalente a um percentual da unidade e da fração comum. Institui- se um condomínio comum entre duas ou até mais pessoas, com o necessário registro em sequência à matrícula, onde se apõe o ato de transmissão, com os elementos que a acompanham.

A venda de box ou garagem que formam unidade autônoma não sofre a menor restrição, no que se posicionou o STJ:

O box de estacionamento, como objeto de circulação econômica, desligado do principal, pode ser vendido, permutado ou cedido a condômino diverso, saindo da propriedade de um para outro, continuando útil a sua finalidade de uso, visto que não está sob o domínio de comunhão geral, mas identificado como unidade autônoma. Em assim sendo, penhorável para garantia de execução, sem as restrições apropriadas ao imóvel de moradia familiar. Precedentes.

Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo.

 

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